2025年10月号

特集 物流不動産 2025

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厳しさ増す物価高騰下の物流施設開発

　ここ数年は建設工事費の上昇が不動産開発に影を落としており、物流施設も例外ではない。2027年には供給のペースダウンで「需要超過」に陥るとの予想もある。さらに、建設業界も物流業界と同じく働き方改革が進められており、工期が伸びることなどが見込まれる。テナント側も賃貸物流施設の開発はさらに厳しさを増すことを想定して動く必要がある。

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首都圏は27年に「需要超過」で転機迎える

CBRE 高橋 加寿子 リサーチ シニアディレクター

平井 貴 リサーチ アソシエイトディレクター

　大量供給が続いてきた首都圏の賃貸物流施設は2027年に転機を迎えそうだ。EC事業者らの先進的な物件への需要は根強いものの、高騰が続く建築工事費とは裏腹に賃料は大きく上がらず、デベロッパーにとって開発の足かせになる。一方、関西圏は需給がタイトな状況が続くとみている。

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活気付く「マルチ型冷凍・冷蔵施設」

　かつては困難とされてきたマルチテナント型の冷凍・冷蔵物流施設の開発が続いている。ドライの施設は競争が激しい中、冷凍食品の利用増などで需要の伸びが期待できることからデベロッパーが注目している。建設コストの高騰など懸念材料はあるものの、今後レッドオーシャン化が進みそうだ。

27

マーケットは量・質と二つの山場を迎えた

日本ロジスティクスフィールド総合研究所（JLFI）辻 俊昭 代表取締役

　2023年の大量供給後、開発難易度が上昇し、空室率もこの15 年間で最高を記録している。また、インフレの中でも構造的に賃料水準が上がりにくい物流不動産は投資家から見ても魅力度が相対的に低下している。二つの山場のうち、一つ目の量的バランスの山場は越えつつあり、もう一つの賃料上昇についてはまだ、半ばである。マーケットの現状と見通しを解説する。

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プロロジス　山田御酒 会長兼CEO

課題解決のきっかけ与える相談相手となる

　日本の物流不動産市場は緩んでいた需給が徐々に引き締まっていく。建設コストの高騰は開発利益確保には逆風だが、企業のライトアセット化を促す側面もある。業種の垣根を超えた結節点としての立ち位置を活かし、エネルギーのグリーン化や共同輸配送の促進など、各企業が直面する課題の解決に向けた“相談相手”であり続ける。

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日本GLP　帖佐義之 社長

ALFALINKという世界観が自走し始めた

　物流不動産の需給は踊り場を迎えているが、先進的物流施設へのニーズに手応えを得て、開発ペースを加速させている。特に、地域に開かれた施設と、入居企業のビジネスへの伴走を通じて、物流業界の発展に貢献を目指す開発コンセプト「ALFALINK（アルファリンク）」は、入居企業同士の共創が次の共創を生むなど、自走段階に入ったとの感触を抱いている。

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大和ハウス工業　更科雅俊 上席執行役員建築事業本部長

需要に対応した最適な施設を各地で開発する

　建設事業者不足に対応するため、各施設の着工時期などをゼネコンと事前に調整する試みを進めている。足元では愛知の「DPL小牧」など複数の大規模マルチテナント型物流施設が竣工。レンタルラボ施設を併設する複合型の「DPL相模原?」を神奈川で着工するなどDPLの新たな展開も加速させる。物流施設を軸とする地域共生活動やコミュニティイベントも拡充していく。

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自動運転が変革する物流施設の在り方

　ドライバー不足を踏まえ、高速道路の幹線輸送自動化・効率化の実証が各地で行われている。社会実装を後押ししようと、三菱地所は高速道路ICに直結し、自動運転トラックやダブル連結トラックが安全に接車して荷降ろしや仕分け、有人トラックへの積み替えなどの作業を無事に済ませられる新たな物流施設を構想している。

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業種横断の大スクラムで課題克服目指す
　物流現場の人手不足に1社単独で対応するのは限界がある。野村不動産の独自活動「Techrum（テクラム）」は膨大な関係者をマッチングする「触媒」としてロボットやマテハン設備のメーカーなどの英知を結集し、各現場の最適化を見いだして情報を共有することで「物流2024年問題」などの課題を克服することを目指している。

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オープンに最適な自動化技術を提案する
Interview 野村不動産 都市開発第二事業本部 物流営業部 藤 潤 副部長

　物流領域の自動化・省人化をデベロッパーの立場から促進する独自の活動Techrum（テクラム）は2022年のスタートから4年でパートナー企業が3桁に達している。投資対効果が見極めにくいことなどから、まだ物流現場導入のハードルは低くないが、着実に状況は改善している。活動運営の担当者に今後の取り組みなどを聞いた。

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不動産協会25年度政策要望

　不動産の業界団体が毎年公表している政策要望は物流施設も項目を立てており、デベロッパーの問題意識がうかがえる。今は何を求め、何を図ろうとしているのかを読み解く。

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INNOVATION EXPOにデベロッパー多数出展
　主要どころが勢ぞろいし出展。個々の物流施設紹介にとどまらず、問題解決の姿勢を前面に打ち出している。

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施設立地の利害調整にストーリーテリング

“Urban logistics facilities and storytelling. Stakeholder engagement,participatory policy-planning and co-creation”

伊ローマ・トレ大学 Riccardo Lozziほか

　EC市場の隆盛とともに、物流施設は都心近接か都市周辺に立地することが増えたが、交通や環境への影響から、荷主、物流業者、消費者、行政機関といった利害関係者間の調整と合意が欠かせない。利害関係の調整・合意に使われる手法に、それぞれの立場を物語形式で伝えることで相互理解を促す「ストーリーテリング」がある。ローマ大都市圏における物流施設開発での活用事例を紹介する。

「性善説」崩壊で点呼DXは進むのか

　日本郵便が取りまとめた点呼不正の再発防止策の柱の一つが、点呼業務のデジタル化だ。社員に任せる「性善説」は厳しいことが裏付けられた今、先進技術に頼るのはやむを得ない情勢だ。物流業界全体で点呼DXを進めようとしている中、日本郵便の事例が業界全体の変革の呼び水になることを期待したい。

日本経済研究所 河野瀬 功 コーポレートアドバイザリー本部 アドバイザリーサービス部長

　営業冷凍・冷蔵倉庫の保管スペース逼迫が各地で続く中、マルチテナント型の冷凍・冷蔵物流施設が小売・卸売業などの保管需要を獲得している。ただ、2027年には新規供給が大幅に増える見通しだ。空きスペースを順調に消化し、確固たる市場を確立できるかどうか、新たな局面に入ろうとしている。

空調機をインフラと考えサービス体制を構築

「VTuber」とファンをつなげるグッズEC

物流混乱受け拠点集約など改革着手

ForwardX Robotics

高度な視覚処理技術応用しAMR市場へ参入

運用実例を紹介する「モデル倉庫」で訴求

愛知淑徳大 潘 卉 准教授／法政大 李 瑞雪 教授

各種戦略が市場に評価され株価が上昇
資本収益性を重視した三つの注力ポイント

高度物流人材のためのリスキリング講座《第19回》

情報システムの基礎知識（2）

AI（人工知能）

講師 梶田 ひかる

公共交通活用による都市内物流革新

野村総合研究所 水谷禎志 エキスパートコンサルタント

《第281回》〜温故知新編 第162回〜

「トラック・物流Gメンに期待」

日本経済は足元堅調ながら先行き不透明

NX総合研究所 佐藤信洋

国際ロジスティクス学会［SOLE］日本支部報告

システムエンジニアリングの基本

《第3部》システム分析と制御

連載コラムで人権侵害許した『週刊新潮』

社名を「差別ファースト社』と改めよ

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●国土交通月例経済（国土交通省）

●デカルト・データマイン 海上コンテナ輸送量実績調査

●物流施設の賃貸マーケットに関する調査

一五不動産情報サービス

東京圏の空室率はほぼ横ばい、需給改善には至らず

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